Предстоят още повишения на лихвените проценти и достъпността на жилищата е на път да се свие | Грег Джерико


тПокачването на лихвите от днес означава, че собствениците на жилища вече ще трябва да се справят с нещо, с което не са имали работа повече от 11 години. Не само това, но има и перспективата изплащането на ипотеки никога повече да не е толкова ниско, колкото е сега. Това означава, че достъпността на жилищата ще стане много по-лоша.

След рекордните 137 месеца без покачване на лихвите, честно казано, в крайна сметка смятах, че мотивите на RBA за повишаване на лихвата са доста слаби, като се има предвид, че ръстът на заплатите остава доста под инфлацията. Изявление на Филип Лоу четете повече като търсене на оправдания, а не на обяснение.

Това каза губернаторът пред репортери във вторник, че „бизнес връзка и различни бизнес проучвания показват, че сега има по-силен натиск за повишаване на разходите за труд“. Въпреки че той също така отбеляза, че докато „някои фирми плащат по-високи заплати, за да привлекат и задържат персонал… все още има значителна инерция в системата на заплатите“.

Да се ​​надяваме, че данните отразяват връзките и проучванията с бизнеса, а не инерцията.

Както е така, данните за инфлацията от миналата седмица принудиха RBA, не толкова защото повишаването на паричния лихвен процент би задушило инфлацията, а защото това означаваше, че реалният паричен процент (т.е. като се вземе предвид инфлацията) е абсурдно нисък:

“,”isTracking”:false,”isMainMedia”:false}”/>

Графиката не се показва? Натисни тук

Паричният процент остава с 3,4 процентни пункта под базовата инфлация и по този начин паричната политика остава много експанзионистична.

Така че не е изненадващо, че Лоу предполага, че предстоят още покачвания – вероятно до 2,5% до края на следващата година.

Такова увеличение остава доста под абсурдните прогнози на фючърсните пазари, които ще имат лихвен процент над 3,9% до август следващата година – скорост на нарастване, която със сигурност ще предизвика рецесия:

“,”isTracking”:false,”isMainMedia”:false}”/>

Графиката не се показва? Натисни тук

Но въпреки че увеличенията може да не са толкова бързи, те идват и това означава, че достъпността на жилищата е на път да бъде намалена.

Знаем, че цените на жилищата са абсурдни – в Нов Южен Уелс средният жилищен заем е повече от седем пъти по-висок от средните приходи на мъжете на пълен работен ден:

“,”isTracking”:false,”isMainMedia”:false}”/>

Графиката не се показва? Натисни тук

Но лихвените проценти от ноември 2010 г. осигуриха нещо като буфер за падащата достъпност от нарастващите цени на жилищата. Да, спестяването за депозит се превърна в огромна пречка, но погашенията по ипотечните кредити поне не бяха толкова лоши, колкото биха могли да бъдат, защото лихвите продължаваха да намаляват.

Но това вече свърши.

Това означава, че достъпността не само за закупуване на къща, но и за изплащане на заема ще бъде толкова лоша, колкото някога е била.

Балансът между лихвените проценти, размера на заемите и печалбите е защо аргументите, че тези под 40 години не знаят колко добре имат, защото не трябва да плащат 17% лихви, са доста глупави.

През 1990 г., когато стандартната променлива лихва достигна 17%, средният нов заем в NSW беше около 100 000 долара, а средната годишна печалба за мъж на пълен работен ден е около 32 300 долара.

Това означаваше, че погасяването на ипотечни кредити представляваше близо 53% от този годишен доход.

Понастоящем изплащанията по нов среден заем в NSW са около 45% от средните годишни приходи на мъжете на пълен работен ден:

“,”isTracking”:false,”isMainMedia”:false}”/>

Графиката не се показва? Натисни тук

Може да звучи така, сякаш тези през 90-те години на миналия век са били по-трудни, но не.

Защото ето нещото: ако сте теглили заем през януари 1990 г., не сте плащали дълго време 52% от средната си седмична печалба при погасяване – защото лихвите паднаха.

По същия начин някой, роден през 1952 г., който през 1982 г. на 30-годишна възраст тегли среден по размер жилищен заем в Нов Южен Уелс от 40 200 щатски долара, направи изплащания на стойност само 28% от средните доходи на мъжете на пълен работен ден.

И да, през 1990 г. те също трябваше да плащат 17% ставки – но докато това увеличи месечните погасителни плащания с 21% от $443 на $557 на месец, в същото време средните годишни приходи на мъжете на пълен работен ден нараснаха със 73% от $18,662 на $32,318 .

За разлика от това някой, роден през 1980 г., който е изтеглил заем през 2010 г., е гледал да похарчи 43% от средните приходи на мъжете на пълен работен ден, за да изплати заема си от 400 000 долара.

И дори когато лихвените проценти паднаха до рекордно ниски нива, те все още правеха плащания, еквивалентни на около 23,4% от тези приходи:

“,”isTracking”:false,”isMainMedia”:false}”/>

Графиката не се показва? Натисни тук

Казано по друг начин: дори при рекордно ниски лихвени проценти, хилядолетието средно би плащало повече от доходите си за изплащане на ипотеки, отколкото бейби бумът, когато лихвените проценти бяха рекордно високи.

По времето, когато някой тегли 30-годишен заем през 1982 г., направи последното си погасяване, това се равняваше на едва 4,2% от месечните приходи за мъже на пълен работен ден.

Разбира се, те трябваше да платят 17%, но прекараха много повече време, плащайки много по-малко за много по-малък заем, а доходите им нараснаха по-бързо, отколкото сега.

Помислете, че общите изплащания през първите 10 години на заем, взет през 1982 г., са на стойност 21% от приходите на мъжете на пълен работен ден през това десетилетие, в сравнение с 27% за някой, който е изтеглил заем през 1990 г.

Но за някой, който е изтеглил заем през 2010 г., средните общи изплащания са били еквивалентни на 34% от общите доходи на мъжа на пълен работен ден от 2010-2019 г.:

“,”isTracking”:false,”isMainMedia”:false}”/>

Графиката не се показва? Натисни тук

Но тук е истинското притеснение. Някой, който е изтеглил заем през 2020 г., вече е похарчил средно еквивалента на 35% от приходите на мъжете на пълен работен ден за изплащане на ипотеката.

И това вероятно е толкова добре, колкото ще стане.

Да кажем, че лихвените проценти се покачат с 2,5% пункта, както предложи управителят на РБА. Това означава, че до края на следващата година месечните плащания по среден заем от 610 000 долара за 2020 г. при стандартната променлива лихва ще се повишат с 31% от 3098 долара на 4067 долара за 18 месеца.

Някой мисли ли, че заплатите ще се повишат с толкова?

Забравете да се опитвате да кажете, че сега хората имат късмет, че не плащат 17% лихви. Както и да го нарежете, достъпността на жилищата е много по-лоша сега и на път да стане още повече.